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专家称深圳楼市生态已破坏 楼市已遭妖魔化

时间:2019-09-24 18:23:54 来源:互联网 阅读:3次

如果把整个深圳楼市当作一个独立生态系统的话,那么目前这个系统已经处于十分脆弱的阶段。有专家判言,深圳楼市生态已经遭到破坏,短期内修复已成奢望。在楼市复杂难断的当下,所谓的“金九银十”和万众瞩目的“秋交会”很可能只会成为一个符号意义上的仪式,对整个楼市生态的修复所起到的作用将十分有限。

产品供应结构扭曲

毋庸讳言,极度低迷的深圳楼市仍然存在着一定刚性需求。现在深圳工作的骨干人群,大多出生在上世纪80年代前后。这些人目前正值结婚购房的高峰期,一旦时机成熟,这些积累已久的刚性需求将恢复性反弹。

但刚性需求的存在是否一定形成实际的购买力?并非如此。有业内人士认为,深圳楼市生态出现危机的重要症结就在于住房供应结构不合理,表现为产品结构和消费需求不匹配,导致一方面开发商卖不动房子,一方面老百姓买不起房子。“这就是矛盾,这个矛盾的根子就是住房供应结构不合理。”

在近日某知名地产网站组织的一次论坛上,同致行物业顾问公司营销副总牛玉龙指出,虽然已经进入的买方市场,但目前深圳房地产市场上所供应的产品结构与需求结构并不匹配。“房地产市场上目前的产品结构与仅有的一点刚性需求存在着裂痕,与刚性需求不匹配的物业仍然占市场大多数。由于产品结构比例不合理,开发商降价也好、搞优惠也好,压根儿没有客户,有能力买房的人也买不到自己合适的房子。”

牛玉龙举例说,目前深圳供应量较大且房价较低的区域是关外的宝安和龙岗,但对于大多数购房者来说,在关外生活的缺点十分明显。“说难听点,关外基本上还是以不具备生活条件的区域为主。做投资还可以,真要在那里居住,会有很多不方便的地方。不仅如此,龙岗、宝安的产品供应还是中大户型当道,并不属于大部分置业者所需要的普通住宅。

深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕也认为,由于供应结构的扭曲,导致了目前开发商再怎样降价也卖不动房子的尴尬局面。他表示,既然是自住型需求主导市场格局的时候,就需要思考自住型置业者的需求究竟是什么。

“其实,置业者关注的一个是价格问题,一个是现实居住价值问题。价格降到位的话,现实居住价值都不够。所以我们看到很多开发商降价降得脱了裤子,但还是没有人买账,原因就在于他们的现实居住价值没有得到满足;而有居住价值的,价格又没有降到位。”高海燕说。

“底部共识”难以达成

预期原理对房地产市场有着特殊的作用,表现为消费心理对房地产需求的影响。当楼市生态恶化时,置业者往往会持币观望,迟迟不肯入市,对楼市底部的判断很难达成共识。

“目前的深圳楼市就是这样,所有人都在问什么时候到底部,什么是底部。购买者心态没有回来,开发商就算再怎么降价也可能卖不掉房子。”高海燕说。

那么究竟是什么原因导致置业者心态难以回归?高海燕认为,主要原因就是底部共识没有形成。“这是一个心理层面的问题,但就是这个问题制约市场发展。大家都在求这个底部,但是却迟迟达不成共识。”

“社会需要形成一个共同的底部效应心理,”高海燕说,“达成底部共识首先要解决三个方面的问题:一是价格不要考虑2007年,而是要回到2006年;二是所有区域、所有产品全线降价,不要看这个地方降,那个地方不降,这样就影响大家对这个市场判断;三是决定人们认知降价程度标准的指标型地区降价,不能拿关外的房价说事,那没有代表性”。

“现在我们这三个条件达到了吗?没有。这样就不能形成一个规模化的底部共识,置业者整体回归到市场自然就不太可能。当前紧急的是需要底部共识,没有底部共识市场肯定回不来。”高海燕说。

预期原理对房地产市场有着特殊的作用,表现为消费心理对房地产需求的影响。当楼市生态恶化时,置业者往往会持币观望,迟迟不肯入市,对楼市底部的判断很难达成共识。

“目前的深圳楼市就是这样,所有人都在问什么时候到底部,什么是底部。购买者心态没有回来,开发商就算再怎么降价也可能卖不掉房子。”高海燕说。

那么究竟是什么原因导致置业者心态难以回归?高海燕认为,主要原因就是底部共识没有形成。“这是一个心理层面的问题,但就是这个问题制约市场发展。大家都在求这个底部,但是却迟迟达不成共识。”

“社会需要形成一个共同的底部效应心理,”高海燕说,“达成底部共识首先要解决三个方面的问题:一是价格不要考虑2007年,而是要回到2006年;二是所有区域、所有产品全线降价,不要看这个地方降,那个地方不降,这样就影响大家对这个市场判断;三是决定人们认知降价程度标准的指标型地区降价,不能拿关外的房价说事,那没有代表性”。

“现在我们这三个条件达到了吗?没有。这样就不能形成一个规模化的底部共识,置业者整体回归到市场自然就不太可能。当前紧急的是需要底部共识,没有底部共识市场肯定回不来。”高海燕说。

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